Titel:
Vorbescheid für Neubau wird nicht gewährt
Normenketten:
BauGB § 34 Abs. 1 S. 1, § 35 Abs. 2, Abs. 3 S. 1 Nr. 5
BayBO Art. 71
Leitsätze:
1. Zum zum Innenbereich kann auch eine sich an das letzte Gebäude noch anschließende, angemessen große Freifläche, die als Garten, Hof, Stellplatz oder in ähnlicher Weise bebauungsakzessorisch genutzt wird, gehören. (Rn. 23) (redaktioneller Leitsatz)
2. Die Grenzlinie zwischen Innen- und Außenbereich muss nicht gradlinig verlaufen. (Rn. 24) (redaktioneller Leitsatz)
Schlagworte:
Vorbescheid, Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich, bebauungsakzessorische Nutzung, Hangkante, Steilhang, Hausgarten, Neubau, Mehrfamilienwohnhaus, Tiefgarage, Abgrenzung, Bebauung, Bauvorhaben
Rechtsmittelinstanz:
VGH München, Beschluss vom 11.09.2020 – 1 ZB 19.2052
Fundstelle:
BeckRS 2019, 43565
Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
1
Der Kläger begehrt einen Vorbescheid für den Neubau eines Mehrfamilienwohnhauses mit Tiefgarage.
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Das streitgegenständliche Grundstück liegt in der Altstadt von … Im Westen grenzt es an die K…-Straße. Im östlichen Bereich fällt das Gelände steil zum …kanal hin ab. Nördlich des Grundstücks führt die M…-Treppe von der K…-Straße den Steilhang hinab. Auf dem südlich angrenzenden Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung … (K…-Straße ...) befindet sich die städtische Neue Galerie. Entlang der Straße ist das streitgegenständliche Grundstück größtenteils mit einem mehrgeschossigen Bestandsgebäude bebaut (K…-Straße ...). Nördlich des Gebäudes befindet sich noch eine ebene Fläche, die derzeit im Wesentlichen als Stellplatz genutzt wird. Östlich des Bestandsgebäudes im rückwärtigen Grundstücksbereich befindet sich an der Grundstücksgrenze zum Grundstück Fl.Nr. ... ein eingeschossiges Nebengebäude, das nicht zu Aufenthaltszwecken genutzt wird. Das Gelände ist im rückwärtigen Grundstücksbereich verhältnismäßig eben, bevor es nach Norden und Osten hin steil abfällt. Die Fläche wird als Gartenbereich genutzt.
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Unter dem 23. April 2016, bei der Beklagten eingegangen am 25. April 2016, beantragte der Kläger einen Vorbescheid für den Neubau eines mehrgeschossigen Mietswohnhauses mit Verbindungsgebäude und Tiefgarage im rückwärtigen Teil des streitgegenständlichen Grundstücks. Der Antrag enthielt zwanzig Einzelfragen zu zwei verschiedenen Varianten des Vorhabens. Die Zufahrt zur Tiefgarage sollte über einen Autolift erfolgen, der zwischen der nördlichen Außenwand des Bestandsgebäudes und der M…-Treppe an der K…-Straße situiert werden sollte.
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Mit Schreiben vom 11. Juli 2016 nahm die untere Naturschutzbehörde dahingehend Stellung, dass es sich bei der Hangpartie um einen naturschutzfachlich sensiblen Bereich handle. Der Gehölzbestand sei wichtig für den Artenschutz, der Hang als Frischluftbahn für die Altstadt.
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Am 18. Januar 2017 besichtigte der Bauausschuss der Beklagten das streitgegenständliche Grundstück. In seiner anschließenden Sitzung legte sich der Bauausschuss hinsichtlich der Grenze des Innenbereichs zum Außenbereich für das streitgegenständliche Grundstück grundsätzlich fest. In Richtung …bach ergebe sich die Grenze aus der Verbindung des hangseitigen Endes des bestehenden Seitengebäudes auf dem Antragsgrundstück und der hangseitigen Kante des gegenüber der M…-Treppe situierten Gebäudes K…-Straße .... In Richtung M…-Treppe ergebe sich die Abgrenzung aus der Verlängerung der Flucht der zu M…-Treppe orientierten Außenwand des Vordergebäudes (vgl. die Zeichnung in Anlage 6 zur Beschlussvorlage für die Sitzung des Bau- und Planungsausschusses vom 18. Januar 2017).
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Mit Bescheid vom 29. März 2017, dem Kläger zugestellt am 7. April 2017, lehnte die Beklagte den Antrag auf Vorbescheid ab. Das Vorhaben sei in seiner Gesamtheit unzulässig, da es nach der am 18. Januar 2017 vom Bauausschuss beschlossenen Definition im Außenbereich liege und Naturschutzbelange entgegenstünden. Eine Beantwortung der restlichen Fragen erübrige sich damit.
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Unter dem 8. April 2017, bei der Beklagten eingegangen am 12. April 2017 bzw. mit nachgereichten Unterlagen nochmals am 23. Mai 2017, stellte der Kläger erneut einen Antrag auf Vorbescheid mit dreizehn Einzelfragen zu einer geänderten Variante des Vorhabens. Der Neubau halte sich nun im Innenbereichsfenster gemäß des Stadtratsbeschlusses vom 18. Januar 2017.
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Mit Schriftsatz vom … April 2017, bei Gericht eingegangen am 2. Mai 2017, ließ der Kläger Klage gegen den Bescheid vom 29. März 2017 erheben (M 11 K 17.1909).
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Mit Schreiben vom 6. Juli 2017 nahm die untere Naturschutzbehörde dahingehend Stellung, dass die Tiefgarage in den Außenbereich rage, was vermieden werden solle. Es bestünde die Gefahr, dass unterirdisch Wurzeln geschädigt werden könnten.
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Mit Schriftsatz vom … Februar 2018 begründete der Bevollmächtigte des Klägers die Klage im Verfahren M 11 K 17.1909. Die Grenze des Innenbereichs sei hier nicht wie im Regelfall an der letzten Bebauung zu ziehen, sondern reiche wegen der topographischen Besonderheiten weiter. Die Grenze sei die untere Geländestufe auf Höhe der Galerierückwand. Straßenseitig sei von einem Bebauungszusammenhang entlang der Straße auszugehen. Der M…-Treppe komme hier keine trennende Wirkung zu. Im hinteren östlichen Bereich sei das anders, da sich der Geländeeinschnitt trichterförmig öffne.
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Mit Bescheid vom 6. März 2018, dem Kläger zugestellt am 8. März 2018, erteilte die Beklagte dem Kläger einen Vorbescheid mit Antworten auf die im Antrag vom 8. April 2017 gestellten Fragen. Bei Zugrundelegung der Innenbereichsdefinition des Bauausschusses sei ein Wohnhaus isoliert betrachtet zulässig (Antwort zu Frage 1.1). Die Tiefgarage müsse sich aber ebenfalls im definierten Innenbereich befinden (Antwort zu Frage 2.3). Die Tiefgarage dürfe im Norden und Osten nicht in den Außenbereich vorspringen, um auf diesem Vorsprung den Fluchtweg aus der städtischen Galerie zu führen (Antwort zu Frage 3.2). Die Erschließung über einen Autolift sei nicht zulässig, da dieser im definierten Außenbereich liege (Antwort zu Frage 3.4).
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Mit Schriftsatz vom … März 2018, bei Gericht eingegangen am 23. März 2018, ließ der Kläger auch Klage gegen den Vorbescheid vom 6. März 2018 erheben (M 11 K 18.1438). Zur Begründung verweist sein Bevollmächtigter auf die Klagebegründung im Verfahren M 11 K 17.1909. Im Übrigen sei die Verortung des Autolifts im Außenbereich rechtlich abwegig.
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Mit Schriftsatz vom 3. September 2018 erwiderte die Bevollmächtigte der Beklagten auf die Klagen in beiden Verfahren. Die Vorhaben würden zumindest teilweise in den Außenbereich ragen und seien daher nicht zulässig. Die Beklagte gestehe zu, dass der Außenbereich vorliegend ausnahmsweise nicht mit der letzten Bebauung ende, sondern aufgrund der Topographie noch einen Teil des rückwärtigen Bereichs des Vorhabengrundstücks umfasse. Streitig sei, wie weit dieser reiche. Ein zweite „Geländestufe“, die den Innenbereich weiter nach außen reichen lasse, sei in der Natur tatsächlich nicht erkennbar. Erfasst sei lediglich das obere Plateau und ein kleines Stück des Steilhangs bis zur Bezugslinie zwischen Rückgebäude und dem gegenüberliegenden Gebäude auf dem Grundstück K…-Straße ..., nicht jedoch der gesamte Steilhang. Nach Norden zur M…-Treppe ende der Innenbereich dort, wo das Gelände steil abzufallen beginne. Auch im aktualisierten Plan würden die Stützmauern des Autolifts 2,5 m bis 6 m hoch in den definierten Außenbereich ragen. Das Vorhaben beeinträchtige öffentliche Belange. Es widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der an dieser Stelle eine Grünfläche vorsehe, und Belangen des Denkmalschutzes. Zusätzlich verunstalte es das Ortsbild. Der Aufgang zur historischen Altstadt sei nicht mehr ungestört erlebbar. Der malerische Eindruck werde durch die massiven Stützmauern zerstört.
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Mit Schriftsatz vom … November 2018 replizierte der Bevollmächtigte des Klägers in beiden Verfahren. Die „Linienlösung“ zur Abgrenzung zwischen Innen- und Außenbereich widerspreche höchstrichterlicher Rechtsprechung. Es sei sehr wohl eine weitere Geländestufe vorhanden, die in der Natur deutlich sichtbar sei. Das Gelände falle außerdem nordöstlich des Bestandsgebäudes nicht unmittelbar ab. Hier befänden sich noch Autostellplätze und der Fluchtweg aus der Galerie. Die Beklagte verhalte sich inkonsequent, da bei dem Gebäude K…-Straße ... ein neues, in den Hang hineingebautes Rückgebäude genehmigt worden sei. Das streitgegenständliche Vorhaben verunstalte die bereits durch Bebauung beeinträchtigte Landschaft nicht in grober Weise. Die Höhe der Stützmauern könne außerdem durch Auffüllungen verringert werden. Schließlich verweist der Bevollmächtigte darauf, dass bereits die historische Bebauung des Grundstücks weiter nach Osten gereicht habe.
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Das Gericht hat im Ortstermin am 2. Mai 2019 nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 28. Februar 2019 Beweis erhoben über die baulichen und örtlichen Verhältnisse auf dem streitgegenständlichen Grundstück sowie in dessen Umgebung durch Einnahme eines Augenscheins. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll Bezug genommen.
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In der anschließenden mündlichen Verhandlung hat die Bevollmächtigte des Klägers die Klage im Verfahren M 11 K 17.1909 zurückgenommen. Das Gericht hat daraufhin das Verfahren durch Beschluss eingestellt. Im Verfahren M 11 K 18.1438 stellt die Bevollmächtigte des Klägers den Antrag,
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den Vorbescheid vom 6. März 2018 in den Ziffern III.2 und III.4 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die diesbezüglich gestellten Vorbescheidsfragen positiv zu beantworten.
18
Der Beklagte beantragt,
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichts- und Behördenakte in diesem sowie im Verfahren M 11 K 17.1909 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
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Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet.
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I. Der Bescheid vom 6. März 2018 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger somit nicht in seinen Rechten, da er keinen Anspruch auf eine positive Beantwortung der streitgegenständlichen Vorbescheidsfragen hat (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Dem Bauvorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind (Art. 71 Satz 4 i.V.m. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO). Es ist bauplanungsrechtlich unzulässig, da sich der geplante Vorhabenstandort für die Tiefgarage und den Autolift in den Außenbereich erstreckt und dies öffentliche Belange beeinträchtigt.
23
1. Darüber, wo die Grenze des Bebauungszusammenhangs und damit des Innenbereichs im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verläuft, ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern auf Grund einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigenden Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts zu entscheiden (BVerwG, U.v. 6.12.1967 - IV C 94.66 - BVerwGE 28, 268 = juris Rn. 26; U.v. 12.10.1990 - 4 C 40/87 - NVwZ 1991, 879/880 = juris Rn. 22; U.v. 19. 4.2012 − 4 C 10/11 - NVwZ 2012, 1631/1632 = juris Rn. 11; U.v. 30.6.2015 - 4 C 5/14 - BVerwGE 152, 275 = juris Rn. 16). Grundsätzlich endet der Bebauungszusammenhang unabhängig von der Grundstücksgrenze mit der letzten Bebauung. Die sich ihr anschließenden selbständigen Flächen gehören zum Außenbereich (BVerwG, U.v. 6.11.1968 - IV C 47.68 - juris Rn. 19; U.v. 12.10.1973 - IV C 3.72 - BauR 1974, 41 = juris Rn. 11; B.v. 12.3.1999 - 4 B 112/98 - NVwZ 1999, 763/765 = juris Rn. 21). Örtliche Besonderheiten können es aber rechtfertigen, dem Bebauungszusammenhang noch bis zu einem Geländehindernis, einer Erhebung oder einem Einschnitt (Damm, Böschung, Fluss, Waldrand o.ä.) ein oder mehrere Grundstücke zuzuordnen, die unbebaut sind (BVerwG, U.v. 12.10.1990 - 4 C 40/87 - NVwZ 1991, 879/880 = juris Rn. 22; U.v. 16.11.2010 - 4 C 7/10 - NVwZ 2011, 436 = juris Rn. 12). Ferner ist anerkannt, dass zum Innenbereich auch eine sich an das letzte Gebäude noch anschließende, angemessen große Freifläche, die als Garten, Hof, Stellplatz oder in ähnlicher Weise bebauungsakzessorisch genutzt wird, gehören kann (BayVGH, U.v. 9.3.2005 - 1 N 03.1765 - juris Rn. 7; B.v. 27.2.2006 - 2 CS 05.2999 - juris Rn. 5; VG München, U.v. 20.5.2010 - M 11 K 09.2743 - juris Rn. 16; Jäde in Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB, 7. Aufl. 2013, § 34 Rn. 19; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 132. EL Februar 2019, § 34 Rn. 25).
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Gemessen an diesen Grundsätzen endet der Innenbereich jedenfalls vorliegend nicht wie im Regelfall an der Außenwand des Gebäudes K…-Straße ..., sondern umfasst - was zwischen den Beteiligten dem Grunde nach unstreitig ist - auch einen Teil der rückwärtigen Grundstücksfläche. Für die Abgrenzung kommt es allerdings nicht auf einen Schnittpunkt gedachter Linien an. Die Grenzlinie zwischen Innen- und Außenbereich muss nicht gradlinig verlaufen, sondern darf grundsätzlich auch vor- und zurückspringen (BVerwG, B.v. 4.7.1990 - 4 B 103/90 - NVwZ 1990, 962 = juris Rn. 2). Daher kommt es auch nicht darauf an, ob andere Gebäude entlang der K…-Straße weiter nach Osten reichen. Entscheidend sind vielmehr die optisch wahrnehmbaren, natürlichen Grenzen im rückwärtigen Bereich des streitgegenständlichen Grundstücks. Der Augenschein hat ergeben, dass das Gelände im rückwärtigen Grundstücksbereich nach Osten hin bis auf die Höhe der Fluchttüre aus der Neuen Galerie verhältnismäßig eben ist. Danach fällt das Gelände nach Osten hin steil ab. Diese Hangkante, die sich sodann Richtung Norden und weiter im Nordwesten entlang der Höhenlinie zur M…-Treppe zieht, erscheint nach dem optischen Eindruck als „natürliche“ Grenze. Auch wenn das Gelände aufgeschüttet worden sein mag, so ist dies wohl derart lange her und hat sich derart verfestigt, dass nach der Verkehrsauffassung die nunmehr bestehende Geländekante maßgeblich sein dürfte. Diese Hangkante bildet eine deutliche Zäsur, da sie den freien und verhältnismäßig ebenen Gartenbereich vollständig vom bewachsenen Steilhang trennt. Dies wird durch das „Linienmodell“ nicht hinreichend berücksichtigt. Die Geländekante deckt sich nach Norden nicht mit einer gedachten Linie, die aus einer Verlängerung der nördlichen Außenwand des Gebäudes K…-Straße ... nach Osten hin resultiert. Der Augenschein hat nämlich ergeben, dass nach Norden hin das Gelände bereits etwas vor der Nordfassade des Gebäudes K…-Straße ... abfällt. Im Ergebnis verläuft die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich in etwa entlang der Hangkante, auf der derzeit ein Zaun errichtet ist, wobei die trennende Wirkung selbstverständlich nicht dem Zaun, sondern der Hangkante zukommt. Die vom Bevollmächtigten des Klägers angesprochene zweite Geländestufe weiter hangabwärts (vgl. Blatt 34 der Behördenakte im Verfahren M 11 K 17.1909) erachtet das Gericht nach dem durchgeführten Augenschein demgegenüber zumindest nicht als derart offensichtlich erkennbar, dass ihr eine trennende Wirkung beizumessen wäre. Nach dem beim Augenschein gewonnenen Gesamteindruck kommt es für das Gericht maßgeblich auf die obere Hangkante an. Der durch diese Geländekante vom Steilhang getrennte Gartenbereich stellt ein Plateau dar, das bei natürlicher Betrachtungsweise nicht als Teil des Steilhangs angesehen werden kann. Das Bestandsgebäude K…-Straße ... mit der Kubatur E+2+D ist massiv und prägt dadurch diesen nicht unüblich großen rückwärtigen Hausgarten bis zur Hangkante, sodass diese Fläche als bebauungsakzessorischen noch dem Innenbereich zuzurechnen ist.
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Im vorderen Teil des Grundstücks kann der Bereich zwischen dem Gebäude K…-Straße ..., der K…-Straße und der M…-Treppe, in dem der geplante Autolift entstehen soll, ebenfalls nicht anhand des „Linienmodells“ vollständig dem Außenbereich zugeordnet werden. Andererseits stellt er sich auch nicht, wie von der Bevollmächtigten des Klägers in der mündlichen Verhandlung vorgebracht, als zwanglose Fortsetzung des Innenbereichs zum Gebäude nördlich der M…-Treppe (K…-Straße ...) dar. Nördlich des Gebäudes K…-Straße ... befindet sich zwar eine ebene Fläche, die derzeit im Wesentlichen als Stellplatz genutzt wird. Östlich des Stellplatzbereichs vor der Nordfassade des Hauses K…-Straße ... fällt das Gelände nach den Feststellungen des Augenscheins allerdings bis auf einen schmalen Fluchtweg in etwa im letzten Drittel des Gebäudes steil ab. Dies rechtfertigt es einerseits, die ebene Stellplatzfläche als bebauungsakzessorisch noch dem Innenbereich zuzurechnen, da sie durch das daneben stehende Gebäude mitgeprägt wird. Andererseits ist für den Betrachter deutlich erkennbar, dass das Gelände dahinter steil abfällt. Nach dem beim Augenschein gewonnenen Gesamteindruck stellt sich demnach nicht die gesamte Fläche nördlich des Gebäudes K…-Straße ... bis zur Höhe der östlichen Außenwand als dem Innenbereich zugehörig dar. Der Bebauungszusammenhang ist vielmehr durch die deutlich erkennbare Hangkante im unmittelbaren Anschluss an den Stellplatz unterbrochen, sodass die Bebauung auf dem streitgegenständlichen Grundstück zwar die ebene Fläche des Stellplatzes noch prägt, nicht dagegen den dahinterliegenden Steilhang.
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Im Ergebnis stellen die verhältnismäßig ebenen Flächen um das Bestandsgebäude herum bis hin zur Hangkante, also im Wesentlichen der Stellplatz neben dem Gebäude, der schmale Weg in den rückwärtigen Gartenbereich sowie der Garten selbst, Flächen dar, die als bebauungsakzessorisch noch dem Innenbereich zuzurechnen sind. Es kann vorliegend offenbleiben, inwieweit solche Flächen einer über derartige „Hilfsfunktionen“ hinausgehenden Bebauung durch weitere Hauptgebäude überhaupt zugänglich sind (vgl. hierzu Jäde in Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB, 7. Aufl. 2013, § 34 Rn. 19 m.w.N.; vgl. ferner BayVGH, U.v. 9.3.2005 - 1 N 03.1765 - juris Rn. 8; ablehnend auch BayVGH, U.v. 13.4.2015 - 1 B 14.2319 - juris Rn. 20). Sowohl der geplante Autolift als auch diejenigen Bereiche der Tiefgarage, auf denen der Fluchtweg geführt werden soll, ragen jedenfalls in den Außenbereich.
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2. Als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB ist das streitgegenständliche Bauvorhaben im Außenbereich nicht zulässig, weil öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB beeinträchtigt werden. Durch die Tiefgarage mit Autolift würde die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt, da eine solche Nutzung dem Außenbereich wesensfremd ist. Außerdem wären Belange des Naturschutzes beeinträchtigt. Bei der Hangpartie handelt es sich nach der Feststellung der unteren Naturschutzbehörde um einen naturschutzfachlich sensiblen Bereich. Der Gehölzbestand ist wichtig für den Artenschutz. Es bestünde die Gefahr dass, durch das in den Außenbereich ragende Vorhaben unterirdisch Wurzeln geschädigt werden könnten. Schließlich bestünde im Hinblick auf eine Bezugsfallwirkung auch die Gefahr eines ungeordneten Ausuferns des Bebauungszusammenhangs in den im Außenbereich befindlichen Baumbestand hinein, was ein Vorgang einer städtebaulich unerwünschten, unorganischen Siedlungsweise ist, die zu vermeiden ein öffentlicher Belang im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB ist (vgl. BVerwG‚ U.v. 25.1.1985 - 4 C 29.81 - juris Rn. 9; BayVGH, U.v. 13.4.2015 - 1 B 14.2319 - juris Rn. 28).
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II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.
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III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit im Kostenpunkt beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.