Inhalt

in Kraft ab: 01.01.2017
außer Kraft ab: 01.01.2027

3. Privilegierte Vorhaben im Außenbereich

1Privilegierte Bauvorhaben sind im Außenbereich nach dem Willen des Gesetzgebers bevorrechtigt zulässig, wenn ihre ausreichende Erschließung gesichert ist. 2Öffentliche Belange hindern die Zulässigkeit – anders als bei „Sonstigen Vorhaben“ – nicht schon bei bloßer Beeinträchtigung, sondern nur, wenn sie entgegenstehen. 3Im Einzelfall entgegenstehende öffentliche Belange, die die Zulassung an einem bestimmten (Außenbereichs-)Standort hindern können, können einmal die Schutzwürdigkeit bestimmter Flächen aus Gründen des Naturschutzes und der Landschaftspflege, der Wasserwirtschaft (insbesondere Wasserschutzgebiete, Überschwemmungsgebiete) oder die Erhaltung eines bestimmten Landschaftsbildes, aber auch konkrete standortbezogene Aussagen in Flächennutzungsplänen oder Programmen oder Plänen der Landesplanung (insbesondere in Regionalplänen) sein, sofern sie über den bloßen Regelungsgehalt des § 35 Abs. 2 BauGB hinausgehen, also etwa nicht nur allgemein auf den Schutz des Außenbereichs vor Bebauung abzielen. 4Eine geordnete bauliche Entwicklung setzt im Übrigen auch bei privilegierten Bauvorhaben im ländlichen Raum eine ausreichende Erschließung, insbesondere eine einwandfreie Trinkwasserversorgung und Abwasserbeseitigung, voraus.

3.1 Zweckbestimmung privilegierter land- und forstwirtschaftlicher Anlagen

1Die Privilegierung eines im Außenbereich geplanten Vorhabens hängt nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB davon ab, dass es einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb „dient“. 2Das bedeutet, dass das Bauvorhaben eine bestimmte Funktion im Betrieb erfüllen und seinerseits nach Lage, Ausstattung und Gestaltung von dieser Funktion geprägt sein muss. 3Es genügt nicht, dass es dem Betrieb nur förderlich ist, also etwa die Bewirtschaftung erleichtert; andererseits muss es nicht unentbehrlich sein. 4Innerhalb des damit gegebenen Rahmens muss für das Merkmal des „Dienens“ nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts darauf abgestellt werden, ob ein vernünftiger Landwirt, der die Entscheidung des Gesetzgebers, dass im Außenbereich grundsätzlich nicht gebaut werden soll, so weit wie möglich respektiert, das Bauvorhaben mit etwa gleichem Verwendungszweck und mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb erstellen würde. 5Das Vorhaben muss danach im konkreten Fall üblich und angemessen und auch äußerlich erkennbar durch die Zuordnung zu dem Betrieb geprägt sein. 6Es darf zudem nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen und ist in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen (§ 35 Abs. 5 Satz 1 BauGB). 7Das Erfordernis des „Dienens“ kann damit sowohl darüber entscheiden, ob ein Vorhaben überhaupt gebaut werden darf, als auch für seinen Standort, seinen Umfang und seine Ausgestaltung von Bedeutung sein. 8Nach diesen Maßstäben kann eine bauplanungsrechtliche Privilegierung im Allgemeinen bei der Errichtung oder Erweiterung von Wirtschaftsgebäuden (z.B. Stallung, Scheune) oder sonstigen Betriebsanlagen (z.B. Silos) eher angenommen werden als bei der Errichtung oder dem Anbau neuer betrieblicher Wohneinheiten. 9Das „Dienen“ ist im Hinblick auf widersprüchliches und rechtsmissbräuchliches Verhalten zu verneinen, wenn der betriebliche Bedarf für das Vorhaben durch die vorherige Nutzungsänderung einer anderen baulichen Anlage zu landwirtschaftsfremden Zwecken überhaupt erst ausgelöst worden ist (BayVGH vom 14. August 2013, BeckRS 2013, 55312; BayVGH vom 12. August 2016, BeckRS 2016, 50809).

3.2 Wirtschaftsgebäude und sonstige Betriebsanlagen

1Die für die ordnungsgemäße Führung des konkreten land-, forstwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Betriebs bestimmten baulichen Anlagen erfüllen regelmäßig die vorstehenden Anforderungen. 2Stallungen, (offene) Unterstände, Lager- und Maschinenhallen, Silos für betriebliche Produktionsmittel sowie ggf. Einrichtungen für Verarbeitung und Verkauf selbsterzeugter Produkte sind somit in aller Regel privilegierte Vorhaben. 3Baurechtliche Probleme werden hier allenfalls bezüglich der Größe und Ausgestaltung dieser Anlagen auftreten. 4Reit- und Bewegungshallen können einem landwirtschaftlichen Pensionspferdebetrieb „dienen“. 5Eine artgerechte Pferdehaltung setzt nämlich ein regelmäßiges, möglichst tägliches Bewegen der Tiere voraus. 6Neben Flächen für den Weidegang und einem befestigten Außenreitplatz ist deshalb grundsätzlich eine ständig verfügbare, von Witterungsbedingungen unabhängige Bewegungsmöglichkeit erforderlich. 7Jedes Vorhaben bedarf einer gründlichen fachlichen Einzelbeurteilung und Berücksichtigung der betriebswirtschaftlichen Aspekte, der Tiere und des Tierschutzes. 8Die Zulassung einer Halle im Einzelfall ist einmal eine Frage der Wirtschaftlichkeit. 9Anlagen, deren Kosten (Kosten aus der Investition und Betriebskosten) in keinem angemessenen Verhältnis zu den damit erzielbaren Einnahmen (z.B. Zulagen zu den Pensionspreisen bei Vorhandensein einer Halle) stehen, sind nicht privilegiert. 10Zur Wirtschaftlichkeit des Gesamtbetriebs und der einzelnen Betriebsgebäude äußert sich das jeweilige Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten. 11Notwendig ist eine angemessene Relation zwischen der Größe der Pensionstierhaltung und derjenigen der Reit- und Bewegungshalle. 12Besondere Bedeutung hat ferner das Gebot einer flächensparenden und den Außenbereich schonenden Bauausführung. 13Die Mindestgröße einer Reithalle zur artgerechten Bewegung von Pferden beträgt 20 m x 40 m (bereitbare Fläche). 14Auf die nahe räumliche Zuordnung der Halle zur Hofstelle, ihre Unterordnung unter den landwirtschaftlichen Betrieb, die angemessene Einbindung in die Landschaft und die äußere Gestaltung ist besonders zu achten. 15Bei Pferdezuchtbetrieben können Reithallen auch deshalb notwendig sein, um Jungpferde bis zur Verkaufsreife auszubilden (Veredelung des Zuchtprodukts). 16Für solche Reit- und Bewegungshallen für Pferdezuchtbetriebe gelten die vorstehenden Grundsätze für Bewegungshallen bei Pensionspferdebetrieben entsprechend.

3.3 Betrieblicher Wohnraum

3.3.1 Betriebsleiter

1Bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben ist wegen seiner dienenden Funktion Wohnraum für den Betriebsleiter nebst Ehe-/Lebenspartner, seinen haushaltsangehörigen Kindern sowie ggf. zu pflegenden Eltern regelmäßig zulässig. 2Es gibt allerdings Formen von Nebenerwerbsbetrieben, bei denen nicht angenommen werden kann, dass sie zu einer planmäßigen und betriebswirtschaftlich sinnvollen Betriebsführung ein Wohnhaus gerade im Außenbereich benötigen. 3Maßgeblich ist, ob der Betrieb die ständige Anwesenheit des Leiters auf dem Betriebsgelände erfordert; bei Damtierhaltung oder Fischzucht ist dies beispielsweise in der Regel nicht der Fall.

3.3.2 Altenteiler

1Zum herkömmlichen Bild eines landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetriebs gehört, dass mehrere Generationen auf dem Hof leben, in gewissem Umfang im Betrieb mitarbeiten und damit zur reibungslosen Fortführung des auf Dauer angelegten Betriebs beitragen. 2Insofern „dient“ es auch dem Betrieb, wenn für den früheren Hofinhaber ein entsprechender Austragswohnraum an der Hofstelle eingerichtet wird. 3Für die Schaffung von Austragswohnraum muss nach der Rechtsprechung ein konkreter Bedarf bestehen. 4Insofern kommt es darauf an, ob sich generationenübergreifend die Notwendigkeit abzeichnet, einen für die Dauer der Existenz des Betriebs voraussehbaren, bei jeder zukünftigen Hofübernahme wieder auftretenden Wohnraumbedarf zu decken. 5Die Konkretisierung dieses Bedarfs kann durch einen entsprechenden notariell beglaubigten Hofübergabevertrag eindeutig nachgewiesen werden. 6Ist die Dauerhaftigkeit des Betriebs im Hinblick auf die langfristige Wirtschaftlichkeit und die Wahrscheinlichkeit einer Fortführung durch weitere Generationen zu bejahen, kann eine Notwendigkeit im vorgenannten Sinne ggf. auch schon vor der eigentumsrechtlichen Hofübergabe zu bejahen sein. 7Dies gilt insbesondere, wenn der künftige – fachlich bereits entsprechend qualifizierte – Hofnachfolger die Betriebsführung Schritt für Schritt übernimmt oder in erheblichem Umfang im Betrieb mitarbeitet. 8Ein konkreter Bedarf wird sich nach dem Verständnis eines „vernünftigen Landwirts“ allerdings frühestens stellen, sobald die Notwendigkeit für eine abgeschlossene Wohneinheit des potentiellen Hofnachfolgers besteht. 9Auch bei Nebenerwerbsbetrieben können die Voraussetzungen für privilegierten Austragswohnraum nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfüllt sein, wenn die generationenübergreifende Mithilfe notwendig ist und auch ausgeübt wird. 10Hierfür muss der Nebenerwerbsbetrieb die oben skizzierte Arbeitsteilung zwischen Betriebsinhaber und Austrägler praktizieren, also von der gleichen Arbeitsteilung der Generationen geprägt sein wie ein herkömmlicher Vollerwerbsbetrieb. 11Es ist jedenfalls nicht sachgerecht, die Genehmigung für ein Austragshaus für einen Nebenerwerbsbetrieb ausschließlich mit der pauschalen Begründung abzulehnen, die Nebenerwerbslandwirtschaft erfordere außer dem Nebenerwerbslandwirt keine weitere Arbeitskraft. 12Ist ein Austragshaus zulässigerweise errichtet worden, ist zwar eine vorübergehende anderweitige Nutzung nicht ausgeschlossen, z.B. als Ferienwohnung oder als Wohnung für andere Familienmitglieder. 13Es muss aber rechtlich sichergestellt sein, dass das Austragshaus – auch wenn vorübergehend kein „Austragswohnbedarf“ besteht – langfristig dem Betrieb zugeordnet bleibt. 14Daher ist zugunsten des Trägers der Bauaufsichtsbehörde eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu bestellen, die der Behörde ein Mitspracherecht bei der Nutzung des Gebäudes einräumt. 15Werden Austragshäuser oder Austragswohnungen von dem fortbestehenden landwirtschaftlichen Betrieb losgelöst (z.B. durch eine nunmehr nicht mehr genehmigungspflichtige Grundstücksteilung oder durch Verselbstständigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz), besteht kein Anspruch mehr auf eine neue (zweite) Austragswohneinheit.

3.3.3 Sonstige Personengruppen

1Das privilegierte Wohnen an der Hofstelle ist – abgesehen von Austragswohnraum – grundsätzlich nur dem in den Nrn. 3.3.1 und 3.3.2 genannten Personenkreis, dem jeweiligen Betriebsleiter nebst Ehe-/Lebenspartner, seinen haushaltsangehörigen Kindern sowie ggf. zu pflegenden Eltern vorbehalten. 2Solche Wohngebäude dürfen insbesondere nicht der Schaffung zusätzlichen Wohnraums oder der Befriedigung der Wohnbedürfnisse anderer Familienangehöriger im Außenbereich dienen. 3Weiterer betrieblicher Wohnraum kann im Einzelfall für Vollerwerbsbetriebe zugelassen werden, wenn dieser aufgrund der Größe und der Abläufe des Betriebs (nachgewiesener zusätzlicher dauerhafter Arbeitskräftebedarf von regelmäßig > 0,5 AK) sowie des Fehlens anderweitiger Wohnmöglichkeiten dem Betrieb dienlich ist. 4Die dauerhafte Zuordnung zum Betrieb muss über eine Grunddienstbarkeit gesichert sein. 5Dies gilt entsprechend, sofern der Betrieb nachweislich regelmäßig Auszubildende beschäftigt; auch für diese kann ein entsprechender Unterkunftsbedarf als dienlich im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB anzuerkennen sein. 6Unterkünfte für Saisonarbeitskräfte in landwirtschaftlichen Betrieben können diesen dienen, wenn das Vorhaben sinnvoll, wirtschaftlich, finanziell tragbar und auf ein schlüssiges nachhaltiges Betriebskonzept ausgerichtet ist. 7Zur Ermittlung des Bedarfs ist der Nachweis des Anbaus von Sonderkulturen in entsprechendem Umfang und ein schlüssiges Betriebskonzept Voraussetzung. 8Zunächst sollte eine Prüfung alternativer Unterbringungsmöglichkeiten (Container, leerstehender Wohnraum an der Hofstelle oder Wohnmöglichkeiten in nahegelegenen Ortschaften) erfolgen. 9Die bauliche Ausführung muss einen Missbrauch (z.B. Schaffung von Einzelzimmern zur dauerhaften Vermietung an Montage-Arbeiter) ausschließen, d.h. die bauliche Ausgestaltung muss die besonderen Bedürfnisse für Saisonarbeitskräfte berücksichtigen (Mehrbettzimmer, sanitäre Anlagen, Koch- und Essgelegenheiten, Sozialräume), funktional auf Saisonarbeitskräfte ausgerichtet sein und eine wirtschaftliche Bauausführung muss erkennbar sein. 10In der Regel werden derartige Unterkünfte nur für eine befristete Zeit im Laufe des Jahres genutzt. 11Eine Anbindung zum landwirtschaftlichen Betrieb bzw. Hofnähe sollte gegeben sein.

3.3.4 Umsetzung des Wohnraumbedarfs, Wohnraumgröße

1Bei Baumaßnahmen zur Deckung des Wohnraumbedarfs ist das Gebot der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs einzuhalten. 2Zunächst ist zu prüfen, ob der vorgesehene Wohnraum angemessen mit zumutbaren und wirtschaftlichen Umbaumaßnahmen in bestehenden Gebäuden oder durch Anbau an diese geschaffen werden kann. 3Dieses Gebot kann auch einer beabsichtigten Umwidmung eines Betriebsleiterwohnhauses in ein Altenteilerwohnhaus entgegenstehen, wenn damit der Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses einhergehen soll und das alte Betriebsleiterwohngebäude als Austragshaus überdimensioniert wäre. 4Das Wohngebäude darf nicht allein von seiner Wohnfunktion geprägt, sondern muss auf die konkrete betriebliche Nutzung ausgerichtet sein, die seine Privilegierung überhaupt nur rechtfertigt. 5Es muss in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle stehen. 6Die dienende Funktion entfällt z.B. bei repräsentativen oder überdimensionierten Wohngebäuden, die in keinem Bezug zu dem konkreten Betrieb mehr stehen. 7Das II. Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) in der Fassung vom 19. August 1994 ist zwar mit Ablauf des 31. Dezember 2001 außer Kraft getreten, wurde aber im Hinblick auf die ungefähr angemessene Wohnraumgröße von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung weiterhin als Orientierungsgrundlage herangezogen. 8Ergänzend hierzu sind zugunsten der Antragsteller auch die jeweils geltenden bayerischen Wohnraumförderungsbestimmungen als Anhaltspunkt heranzuziehen, soweit sich aus ihnen im Einzelfall flexiblere und familienfreundlichere Ansätze ergeben können („Günstigkeitsprinzip“).

3.4 Beispiele mitgezogener Betätigungen („Zweites Standbein“)

1Vorhaben in Zusammenhang mit mitgezogenen Betätigungen im Sinne obiger Nr. 2.5 können unter den dort dargestellten Voraussetzungen an der Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 2 BauGB teilhaben. 2Typische Beispiele hierfür werden im Folgenden dargestellt.

3.4.1 Vermietung von Ferienzimmern und -wohnungen

1In der Praxis wohl häufigste Form mitgezogener Betätigung ist die Vermietung von Ferienzimmern oder Ferienwohnungen, die – obwohl für sich betrachtet gewerblicher Art – an der Privilegierung teilnehmen kann, solange sie nicht damit ihrerseits den Betrieb prägt. 2Die Vermietung einzelner Zimmer an Gäste ist unter diesem Gesichtspunkt baurechtlich nicht problematisch. 3Sie gehört seit Langem zum typischen Erscheinungsbild der bäuerlichen Betriebe („Gäste auf dem Bauernhof“). 4Auch die Einrichtung von Ferienwohnungen durch Umnutzung bestehender Räumlichkeiten wird im Regelfall als mitgezogene Nutzung zulässig sein. 5Ähnlich wie Austragshäuser, bei denen die Gefahr einer Verselbstständigung und Zweckentfremdung besteht, bedürfen aber auch Ferienwohnungen, sollen sie an der Privilegierung teilhaben, einer rechtlichen oder tatsächlichen Sicherung, die die Zuordnung zu dem Betrieb auf Dauer gewährleistet. 6Ferner sollte auch durch die bauliche Ausgestaltung Dauervermietung bzw. die Bildung von Wohnungseigentum verhindert werden (Größe, Raumaufteilung, Küchenausstattung etc.). 7Die Schaffung von Ferienwohnungen oder Ferienzimmern durch Neubau ist im Hinblick auf die Voraussetzungen mitgezogener privilegierter Nutzungen im Verhältnis zur Umnutzung tendenziell problematischer. 8Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die damit verbundenen Investitionen und den erforderlichen untergeordneten Charakter einer mitgezogenen Nutzung. 9Ferienzimmer bzw. Ferienwohnungen sollten daher nach Möglichkeit unter Verwendung bestehender Gebäudesubstanz geschaffen werden. 10Sofern ein Neubau im Einzelfall als mitgezogene Nutzung zulässig ist, muss dieser im Übrigen möglichst flächenschonend (z.B. als Anbau) ausgeführt werden. 11Aus den dargestellten Voraussetzungen für mitgezogene Vorhaben ergibt sich, dass ggf. auch Nebeneinrichtungen genehmigungsfähig sein können, die der Ermöglichung von Freizeitaktivitäten oder Beschäftigung von hauseigenen Gästen auf dem Bauernhof dienen, z.B. Erweiterung einer Wagenremise zur Nutzung als Spielscheune für Kinder. 12Auch insoweit ist entscheidend, dass die Einrichtungen untergeordneten Charakter haben und die Prägung als landwirtschaftlicher Betrieb erhalten bleibt.

3.4.2 Verarbeitung und Vermarktung eigenerzeugter Produkte

1Bestimmte Stufen der Verarbeitung/Veredelung (zumindest überwiegend) selbsterzeugter Produkte gehören zur Landwirtschaft im Sinne von § 201 BauGB. 2Entscheidend hierfür ist, ob die jeweilige Verarbeitung/Veredelung erforderlich ist, um die erstmalige Marktfähigkeit (ggf. auch für den Absatz an Endverbraucher) des landwirtschaftlich erzeugten Produkts herzustellen. 3Bis zu dieser Verarbeitungs-/Veredelungsstufe ist auch die (Direkt-)Vermarktung der Landwirtschaft zuzuordnen, wenn eine räumliche Nähe der Vermarktungseinrichtung zum landwirtschaftlichen Betrieb gegeben ist. 4Kann die Weiterverarbeitung oder der Verkauf demnach nicht mehr als bloße Endstufe der Bodenertragsnutzung angesehen werden, so können diese baulichen Anlagen unter dem Gesichtspunkt der „mitgezogenen“ Nutzung privilegiert zulässig sein. 5Der Einbau von Verkaufs- und Ausstellungsräumen in landwirtschaftliche Betriebsgebäude oder deren Umnutzung zum Zweck einer Weiterverarbeitung sind daher regelmäßig auch im Außenbereich zulässig. 6Die Errichtung von Verkaufs- und Ausstellungsräumen ist zulässig, wenn der Absatz von Produkten aus überwiegend im Betrieb erzeugten Rohstoffen im Vordergrund steht. 7Dabei können z.B. Umsatzanteile, die Wertschöpfung der veräußerten Produkte, der damit jeweils verbundene Betriebsgewinn oder der Arbeitseinsatz „vor Ort“ bedeutsam sein. 8Bei Winzerbetrieben können Vorhaben in Zusammenhang mit Räumlichkeiten für den Probeausschank von Wein sowie untergeordnete gastronomische Einrichtungen mitgezogen privilegiert sein. 9Von einem untergeordneten Charakter wird im Regelfall auszugehen sein, soweit sich die Gastronomie im üblichen Umfang sog. Straußwirtschaften bewegt (vgl. als Anhaltspunkt Gaststättenverordnung vom 22. Juli 1986). 10Die Vermarktung der im eigenen Betrieb erzeugten oder veredelten Produkte steht dabei hier im Vordergrund. 11Dieses Kriterium gilt sinngemäß auch für Hofcafes und Brotzeitstüberl. 12Der Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft übersteigt demgegenüber regelmäßig das Maß dessen, was als „bodenrechtliche Nebensache“ an der Privilegierung eines landwirtschaftlichen Betriebs teilhaben könnte (BVerwG vom 23. Juni 1995, BRS 57 Nr. 102). 13Hinsichtlich der Zulässigkeit von Verkaufsständen an öffentlichen Straßen wird auf das IMS vom 28. März 2015 „Vorübergehende Verkaufsstände, Werbe- und Hinweisschilder außerhalb der Bundesautobahnen und autobahnähnlich ausgebauten Straßen durch landwirtschaftliche Betriebe“ (Az. IC4/IIB2/IIB4/IID9-3612.333-199) verwiesen.

3.4.3 Landwirtschaftliche Lohnunternehmen, Vermietung von Lagerkapazitäten

1Der überbetriebliche Maschineneinsatz ist heute Kernbestandteil einer wettbewerbsfähigen Landbewirtschaftung, da er auch bäuerlich strukturierten Betrieben wirtschaftlich tragbare Möglichkeiten eröffnet, den technischen Fortschritt zu nutzen. 2Überbetriebliche Lohnmaschinenarbeit ermöglicht darüber hinaus den Anbietern als landwirtschaftsnahe, aber gewerbliche Tätigkeit einen zusätzlichen Einkommensbeitrag. 3Insofern können Bauvorhaben in Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Lohnunternehmen an der „mitgezogenen“ Privilegierung teilnehmen, wenn die landwirtschaftliche Prägung des Gesamtbetriebs erhalten bleibt. 4Dies ist regelmäßig der Fall, wenn die baulichen Anlagen der Lohnunternehmung denen der landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäude untergeordnet sind. 5Entsprechendes gilt für Bauvorhaben in Zusammenhang mit der Lagerung landwirtschaftlicher, nicht im eigenen Betrieb erzeugter Produkte bzw. verwendeter Betriebsmittel. 6Soweit es hingegen die Lagerung sonstiger Gegenstände betrifft, wird allenfalls eine Umnutzung leerstehender vorhandener Gebäude in Betracht kommen; Neubauten werden für diese Zwecke unzulässig sein.