Inhalt

AG München, Endurteil v. 15.01.2016 – 481 C 17409/15 WEG
Titel:

Einbau von Glasfüllungen in Wohnungseingangstüren, Verlegung eines Gartenwasserhahns

Normenketten:
ZPO § 128 Abs. 2
WEG § 10 Abs. 4, § 21 Abs. 3, Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2, Abs. 8, § 22 Abs. 1, § 23
Leitsätze:
Der Einbau einer Glasfüllung in eine Wohnungseingangstür ist eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. (redaktioneller Leitsatz)
Die Verlegung eines gemeinschaftlich genutzten Gartenwasserhahns ist eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. (redaktioneller Leitsatz)
Schlagworte:
Glasfüllung, Baugenehmigung, Negativbeschluss, Wohnungseingangstür, Gemeinschaftseigentum, Gartenwasserhahn, Spielplatz, billiges Ermessen

Tenor

1. Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 5 gefasste Eigentümerbeschluss (Genehmigung zum Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren) wird für ungültig erklärt.
2. Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7. b) Beschlussantrag 2) zur Entfernung und Verlegung des Gartenwasserhahns gefasste Eigentümerbeschluss wird für ungültig erklärt.
3. Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) gefasste Negativbeschluss wird für ungültig erklärt. Die Herstellung der Spielplatzausstattung gemäß der Baugenehmigung der Landeshauptstadt München - Referat für Stadtplanung und Bauordnung/LBK - vom 30.04.1982 (siehe Anlage K6) in Verbindung mit dem Freiflächengestaltungsplan ... (siehe Anlage K7) ist beschlossen.
4. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 15.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ... die von der beigeladenen ... verwaltet wird (Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, siehe Anlage K1).
Unstreitig existiert in der WEG-Anlage ein Spielplatz mit einem Sandkasten. In der vorgelegten Baugenehmigung der Landeshauptstadt München - Referat für Stadtplanung und Bauordnung/LBK - vom 30.04.1982 (siehe Anlage K6) heißt es auf Seite 2 wie folgt: „Folgende Auflagen werden festgesetzt: (...) 8. a) Die Freiflächen, einschließlich der Spielbereiche für Kinder, sind bis zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes, spätestens jedoch in der darauf folgenden Pflanzzeit nach dem als Bestandteil dieser Genehmigung ausgefertigten Plan über die Außenanlagen gegebenenfalls unter Beachtung der weiteren Detailauflagen zu gestalten und auszustatten. (...) b) (...) Der Kinderspielplatz oder die Spielbereiche muss/müssen den Kindern tatsächlich zum Spielen zur Verfügung stehen und ist/sind zu diesem Zweck dauernd zu erhalten und zu unterhalten. Auf die Verpflichtung zur umgehenden Instandsetzung schadhafter Ausstattungen des Kinderspielplatzes und zur Erneuerung des Spielsandes in angemessenen Abständen wird hingewiesen.“ In dem als Bestandteil der Baugenehmigung ausgefertigten Freiflächengestaltungsplan ... (siehe Anlage K7) wird eine Fläche des Kinderspielplatzes von größer/gleich 60 m² festgesetzt (rote Eintragung). Als Spielausstattung ist eingezeichnet ein Sandkasten und eine Spieltischgarnitur, daneben steht in schwarzer Schrift: Pergola mit Spielgerät (Schaukel, Hänge-Klettergerüst). Unten rechts auf dem Plan findet sich der Vermerk: „Die notwendigen Anordnungen sind mit roter Tinte eingetragen. Sie sind genauso zu beachten, wie sämtliche übrige Auflagen und Anordnungen des beigeheften Bescheides.“
Die am 17.07.2015 bei Gericht eingegangene Klage richtet sich gegen den folgenden in der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) gefassten Negativbeschluss (Protokoll, siehe Anlage K4) mit dem folgender Antrag mehrheitlich abgelehnt wurde: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Spielplatzausstattung gemäß Freiflächengestaltungsplan und Baugenehmigung herzustellen. Die Verwaltung wird beauftragt, die dafür erforderlichen Kostenangebote einzuholen und eine Beschlussfassung über die Erneuerung des Spielplatzes vorzubereiten.“
Ferner richtet sich die Klage gegen die folgenden Positivbeschlüsse der vorgenannten Eigentümerversammlung (Protokoll, siehe Anlage K4):
„TOP 5 (...) Beschlussantrag: Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, den Eigentümern der Erdgeschosswohnungen Nr. 4, 5, 6 und 7, ... zu genehmigen, in die Wohnungseingangstüren Glasfüllungen einzubauen, mit der Maßgabe, dass die Arbeiten von der Ausführung her einheitlich (Verglasung, Montage Handwerksbetrieb) vorgenommen werden. Die Eigentümer sind verpflichtet, sämtliche Kosten (Herstellung, Instandhaltung und Instandsetzung etc.) für und an diesen Glasfüllungen selbst zu tragen und diese Verpflichtung einem Rechtsnachfolger ebenfalls aufzuerlegen. Die Oberland Verwaltung wird angewiesen, die schriftliche Genehmigung gegenüber den Eigentümern nur dann zu erteilen, sofern keine Beschlussanfechtung vorliegt. Abstimmungsergebnis: Der Beschlussantrag wurde einstimmig angenommen.“
„TOP 7 b) (...) Beschlussantrag 2): Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, den Hauswasseranschluss an der Fassade Südseite ... von dem Sondernutzungsrecht von Herrn ... zu entfernen und auf die Westseite, in etwa Gartenmitte, zu verlegen. Die Verwaltung wird beauftragt, den Beschluss nur dann umzusetzen, sofern keine Beschlussanfechtung durchgeführt wird. Abstimmungsergebnis: (...) Der Beschlussantrag wurde mehrheitlich angenommen.“
In der am 18.08.2015 bei Gericht eingegangenen Anfechtungsbegründung rügt der Kläger hinsichtlich des zu TOP 7 k) gefassten Negativbeschlusses, dass dieser nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, da die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet sei, die Auflagen gemäß Freiflächengestaltungsplan und Baugenehmigung zu erfüllen. Der Kläger habe zurecht beantragt, einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen, also den Sandkasten von Moos und Unrat zu befreien und die nicht vorhandenen Spielgeräte, eine Spieltischgarnitur, eine Pergola mit Spielgerät, eine Schaukel und Hänge-Klettergerüst, zu errichten.
Hinsichtlich des Positivbeschlusses unter TOP 5 (Genehmigung des Einbaus von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren) wendet der Kläger ein, dass dadurch der optisch einheitliche Gesamteindruck nachteilig verändert werde. Er werde beeinträchtigt durch die beschlossene bauliche Veränderung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Eingangstüren. Hinzu komme, dass der Beschluss unbestimmt sei, da er lediglich den Hinweis auf Glasfüllungen enthalte, ohne weitere Ausgestaltung, um welche Art von Glasfüllungen es sich handeln solle, zum Beispiel kleinere unterteilte Glasausschnitte, Klarglas, Milchglas, getöntes Glas, Oberflächengestaltung etc. Im Übrigen enthalte der Beschluss keine Vorgaben über die Größe des Glases und in welchem Bereich der Türe gegebenenfalls ein solches Glas anzubringen wäre.
Bezüglich des weiteren Positivbeschlusses unter TOP 7. b) Beschlussantrag 2) (Verlegung des Gartenwasserhahns) trägt der Kläger vor, er sei Eigentümer der Wohnung Nummer 1. Ihm stehe gemäß Anlage D zur Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung (siehe Planbeilage 2 zu Anlage K1) ein Sondernutzungsrecht an dem vor seiner Wohnung gelegenen Gartenbereich, dort schwarz schraffiert mit Nummer 1, zu. Auf dieser Sondernutzungsfläche befinde sich ein Gartenwasserhahn, der auch von den anderen Miteigentümern genutzt werde. Hierdurch werde er in der Ausübung des Sondernutzungsrechts und im ausschließlichen Gebrauch gestört. Hiermit sei der Kläger nicht einverstanden. Deshalb habe er den Antrag gestellt, einen weiteren Gartenwasserhahn zu errichten, damit auch die anderen Wohnungseigentümer eine entsprechende Nutzungsmöglichkeit hätten, ohne ihn in seinem Sondernutzungsrecht zu beeinträchtigen. Der entsprechende Beschlussantrag 1) unter TOP 7. b) sei jedoch abgelehnt worden. Für den Kläger unerwartet, hätten die Eigentümer sodann beschlossen, dass der Gartenwasserhahn im Bereich seines Sondernutzungsrechts entfernt werde und „in etwa Gartenmitte“ verlegt werde (Beschlussantrag 2). Der Beschluss leide bereits an einem Ankündigungsmangel (Einladung vom 26.05.2015, siehe Anlage K3). Ferner handele es sich um eine bauliche Veränderung, die ohne Zustimmung des Klägers nicht möglich sei. Im Übrigen sei der Beschluss auch zu unbestimmt. Es sei nicht konkret ersichtlich, wohin der Gartenwasserhahn genau verlegt werden solle.
Der Kläger beantragt:
I.
Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 5 gefasste Eigentümerbeschluss (Genehmigung zum Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren) wird für ungültig erklärt.
II.
Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7. b) Beschlussantrag 2) zur Entfernung des Gartenwasserhahns gefasste Eigentümerbeschluss wird für ungültig erklärt.
III.
Der in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) gefasste Eigentümerbeschluss wird für ungültig erklärt. Die Herstellung der Spielplatzausstattung gemäß Freiflächengestaltungsplan und Baugenehmigung ist beschlossen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass der unter TOP 7 k) gefasste Negativbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, da ein genehmigungswidriger Zustand nicht vorläge. Ein Spielplatz sei vorhanden. Der Freiflächengestaltungsplan enthalte keine verbindlichen Vorgaben in Bezug auf bestimmte Spielgeräte.
Hinsichtlich des Beschlussantrages zu TOP 5 (Genehmigung des Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren) tragen die Beklagten vor, dass dieser einstimmig, also auch mit der Stimme des Klägers, angenommen worden sei. Der Anfechtung des Klägers stehe daher das Gebot von Treu und Glauben entgegen. Im Übrigen werde durch die Einbringung von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren der optische Gesamteindruck nicht in einer den Kläger benachteiligenden Weise beeinträchtigt. Die Wohnung des Klägers sowie dessen Hauseingang befindet sich in Haus A, die streitbefangenen EG-Wohnungen Nr. 4 bis 7 in Haus B (siehe Planbeilage 2 zu Anlage K1, Lichtbildaufnahme Anlage B1).
Bezüglich des unter TOP 7. b) Beschlussantrag 2) (Verlegung des Gartenwasserhahns) gefassten Beschlusses vertreten die Beklagten die Ansicht, dass sich der im räumlichen Bereich des Sondernutzungsrechts des Klägers angebrachte Außenwasserhahn im Gemeinschaftseigentum stehe, da die Verbrauchskosten über den Gemeinschaftszähler erfasst und auf die Gemeinschaft umgelegt würden. Der Kläger werde durch die beschlossene bauliche Änderung nicht in seinen - Rechten beeinträchtigt. Eine Nutzungsmöglichkeit für den Kläger bestehe auch, wenn der Wasseranschluss, wie beschlossen, verlegt werde. Der gefasste Beschluss sei ausreichend bestimmt und werde auch von der Ankündigung im Einladungsschreiben vom 26.05.2015 umfasst.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.11.2015 (Bl. 42/43) und den Beschluss vom 02.12.2015 (Bl. 46/47) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.
1. Die zulässige Anfechtungsklage gegen den in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 unter TOP 5 gefassten Eigentümerbeschluss (Genehmigung zum Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren) ist begründet, da es an der, für eine bauliche Veränderung erforderlichen, hinreichenden Bestimmtheit des vorgenannten Beschlusses fehlt.
Die vorgelegte Teilungserklärung vom 01.02.1983 (siehe Anlage K1) weist in Ziffer III. § 2 Ziffer 2. e) den Innenanstrich der Wohnungseingangstüren dem Sondereigentum zu. Nach Ziffer III. § 3 Ziffer 1. d) sind die Eingangstüren zu den Sondereigentumsräumen hingegen Gemeinschaftseigentum. Nach der Rechtsprechung sind die Wohnungsabschlusstüren vollständig Gemeinschaftseigentum, da eine vertikale Teilung praktisch nicht möglich ist (Bärmann/Armbrüster, 13. Auflage, § 5 WEG Rz. 124).
Gegenstand des angegriffenen Beschlusses ist die Genehmigung zum Einbau von Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren und damit eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Dies setzt eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums voraus, die auf Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet ist, und zwar dadurch, dass Gebäudeteile verändert, Einrichtungen oder Anlagen neu geschaffen oder geändert werden (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 22 WEG Rz. 7). Der Einbau von Türen vor dem eigentlichen Wohnungszugang, der Einbau einer Tür anstelle eines Fensters und das Auswechseln der Wohnungstür sind bauliche Veränderungen (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 22 WEG Rz. 107). Gleiches muss gelten für den Einbau von Glasfüllungen in die vorhandenen Wohnungseingangstüren. Der Eigentümerbeschluss, der eine bauliche Veränderung genehmigt, muss hinreichend bestimmt sein. Weil der Beschluss über die Genehmigung einer baulichen Veränderung nach § 10 Abs. 4 WEG auch gegen Sondernachfolger wirkt, muss er Mindesterfordernissen an inhaltlicher Klarheit und Bestimmtheit genügen. Ergibt sich auch aus sonstigen aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen (wie z. B. als Anlage beigefügten Planskizzen) nicht hinreichend eindeutig, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat, ist der Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären (OLG München 30.11.2005, 34 Wx 056/05).
Maßgeblich für die Auslegung von Beschlüssen ist das vom Versammlungsleiter festgestellte und verkündete Beschlussergebnis (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 23 WEG Rz. 61). Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung „aus sich heraus“ objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt. Maßgebend sind dabei der Wortlaut und der sonstige Protokollinhalt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 23 WEG Rz. 62). Vorliegend ist zwar im Beschluss geregelt, dass der genehmigte Einbau der Glasfüllungen in die Wohnungseingangstüren der Eigentümer der Erdgeschosswohnungen Nr. 4, 5, 6 und 7, B.er Straße ..., mit der Maßgabe zu erfolgen hat, dass die Arbeiten von der Ausführung her einheitlich (Verglasung, Montage Handwerksbetrieb) vorgenommen werden, die Art und Größe der Glasfüllungen sind jedoch nicht hinreichend bestimmt. Eine Planskizze war dem Protokoll der Eigentümerversammlung (siehe Anlage K4) nicht beigefügt, so dass sich aus den aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen nicht hinreichend eindeutig ergibt, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat. Auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es bei der Beschlussauslegung nicht an. Der Beschluss war daher bereits aus diesem Grund auf Antrag des Klägers für ungültig zu erklären.
2. Die zulässige Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7. b) Beschlussantrag 2) (Entfernung des Hauswasseranschlusses an der Fassade Südseite B.er Straße 17 von dem Sondernutzungsrecht von Herrn F. und Verlegung auf die Westseite, in etwa Gartenmitte) ist begründet, da es an der erforderlichen, hinreichenden Bestimmtheit des vorgenannten Beschlusses fehlt.
Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung Nummer 1. Ihm steht gemäß Anlage D zur Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung (siehe Anlage K1) ein Sondernutzungsrecht an dem vor seiner Wohnung gelegenen Gartenbereich mit Nummer 1 zu (siehe Planbeilage 2 in K1, dort schwarz schraffiert). Auf dieser Sondernutzungsfläche befindet sich ein Gartenwasserhahn, der auch von den anderen Miteigentümern genutzt wird, die entsprechenden Verbrauchskosten werden über einen Gemeinschaftszähler erfasst und auf alle Wohnungseigentümer umgelegt.
Gegenstand des angegriffenen Beschlusses ist damit eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Dies setzt eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums voraus, die auf Veränderung des vorhandenen Zustandes gerichtet ist, und zwar dadurch, dass Gebäudeteile verändert, Einrichtungen oder Anlagen neu geschaffen oder geändert werden (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 22 WEG Rz. 7).
Der Inhalt eines Beschlusses muss, insbesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, klar und hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, durchführbare Regelungen enthalten und darf keine inneren Widersprüche aufweisen, was durch Auslegung zu ermitteln ist. Der Inhalt muss dem Beschluss selbst zu entnehmen sein (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 23 WEG Rz. 54). Das Gericht teilt die Auffassung des Klägers, dass der gefasste Beschluss jedenfalls unbestimmt ist, als geregelt wurde, dass eine Verlegung Hauswasseranschlusses „auf die Westseite, in etwa Gartenmitte“ erfolgen soll. Hieraus ist nicht konkret ersichtlich, wohin der Gartenwasserhahn genau verlegt werden soll. Eine Planskizze war dem Protokoll der Eigentümerversammlung (siehe Anlage K4) nicht beigefügt, so dass sich aus den aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen nicht hinreichend eindeutig ergibt, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat. Es fehlt damit an einer durchführbaren Regelung. Auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden kommt es bei der Beschlussauslegung nicht an. Der Beschluss war daher bereits aus diesem Grund auf Antrag des Klägers für ungültig zu erklären. 3. Der angegriffene Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Ob ein Eigentümerbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist im Einzelfall unter Abwägung der für und gegen den Eigentümerbeschluss sprechenden Umstände zu entscheiden, wobei im Vordergrund das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und nicht nur Einzelner zu stehen hat. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat bei der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen einen Ermessensspielraum (Beurteilungsspielraum), der einer Überprüfung durch das Gericht weitgehend entzogen ist (Spielbauer/Then, 2. Auflage, § 21 WEG Rz. 23).
Bei Berücksichtigung der Gesamtumstände kommt das Gericht zum Ergebnis, dass die mehrheitliche Ablehnung des beantragten Grundsatzbeschlusses, die Spielplatzausstattung gemäß Freiflächengestaltungsplan und Baugenehmigung herzustellen, die Verwaltung zu beauftragen, die dafür erforderlichen Kostenangebote einzuholen und eine Beschlussfassung über die Erneuerung des Spielplatzes vorzubereiten, nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Unstreitig existiert in der WEG-Anlage lediglich ein Spielplatz mit einem (ungepflegten) Sandkasten. In der vorgelegten Baugenehmigung der Landeshauptstadt München - Referat für Stadtplanung und Bauordnung/LBK - vom 30.04.1982 (siehe Anlage K6) heißt es jedoch auf Seite 2: „Folgende Auflagen werden festgesetzt: (...) 8 a) Die Freiflächen, einschließlich der Spielbereiche für Kinder, sind bis zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes, spätestens jedoch in der darauf folgenden Pflanzzeit nach dem als Bestandteil dieser Genehmigung ausgefertigten Plan über Außenanlagen gegebenenfalls unter Beachtung der weiteren Detailauflagen zu gestalten und auszustatten. (...) b) (...) Der Kinderspielplatz oder die Spielbereiche muss/müssen den Kindern tatsächlich zum Spielen zur Verfügung stehen und ist/sind zu diesem Zweck dauernd zu erhalten und zu unterhalten. Auf die Verpflichtung zur umgehenden Instandsetzung schadhafter Ausstattungen des Kinderspielplatzes und zur Erneuerung des Spielsandes in angemessenen Abständen wird hingewiesen.“ In dem als Bestandteil der Baugenehmigung ausgefertigten Freiflächengestaltungsplan 82/04246/0 (siehe Anlage K7) wird eine Fläche des Kinderspielplatzes von größer/gleich 60 m² festgesetzt (rote Eintragung) und als Spielausstattung ein Sandkasten, eine Pergola mit Spielgerät (Schaukel, Hänge-Klettergerüst) und eine Spieltischgarnitur (schwarze Eintragungen). Ferner findet sich ein Vermerk rechts unten auf dem Plan: „Die notwendigen Anordnungen sind mit roter Tinte eingetragen. Sie sind genauso zu beachten, wie sämtliche übrige Auflagen und Anordnungen des beigeheften Bescheides.“ Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die vorgenannte Spielplatzausstattung damit eine Auflage/Detailauflage der Baugenehmigung in Verbindung mit dem Freiflächengestaltungsplan.
Bei dem Spielplatz und der Ausstattung des Kinderspielplatzes handelt es sich um Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Nach §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Begrifflich gehören zur Instandhaltung alle Maßnahmen, die darauf gerichtet sind, den bestehenden Zustand der im Gemeinschaftseigentum stehenden Einrichtungen und Anlagen zu erhalten, zur Instandsetzung die Maßnahmen zur Wiederherstellung eines früheren Zustandes und zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes, insbesondere entsprechend der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan, den Bauplänen und der Baubeschreibung (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 21 WEG Rz. 111). Eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung ist auch gegeben bei solchen Maßnahmen, mit denen den Erfordernissen öffentlich-rechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll (Bärmann/Merle, 13. Auflage, § 21 WEG Rz. 120). Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar. Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), auch wenn die Instandsetzungsbedürftigkeit schon länger als drei Jahre andauert. Eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung kann nicht verjähren (BGH vom 27.04.2012, V ZR 177/11).
Bei Berücksichtigung der Gesamtumstände kommt das Gericht daher zum Ergebnis, dass der angegriffene Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
4. Der vom Kläger beantragte Grundsatzbeschluss, die Herstellung der Spielplatzausstattung gemäß der Baugenehmigung der Landeshauptstadt München - Referat für Stadtplanung und Bauordnung/LBK - vom 30.04.1982 (siehe Anlage K6) in Verbindung mit dem Freiflächengestaltungsplan 82/04246/0 (siehe Anlage K7) gilt als gefasst (§ 21 Abs. 8 WEG).
Nach den Ausführungen unter Ziffer 3. entspricht der angegriffene Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 18.06.2015 zu TOP 7 k) nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Nach § 21 Abs. 4 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Rechtsanspruch auf eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Hierunter ist, wie sich aus § 21 Abs. 5 WEG ersehen lässt, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu verstehen.
Das mit dem Klageantrag Ziffer III. verfolgte Rechtsschutzziel ist gerichtet auf gerichtliche Ersetzung des beantragten Grundsatzbeschlusses gemäß § 21 Abs. 8 WEG. Die Voraussetzungen hierfür sind gegeben. Die Wohnungseigentümer haben die beantragte Maßnahme zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die zur Regelung einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung erforderlich ist und auf die ein Anspruch besteht, nicht getroffen. Die zulässige Klage war damit begründet.
5. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1, 2 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 a Abs. 1 GKG (TOP 5; TOP 7. b) Beschlussantrag 2); TOP 7 k) jeweils 5.000,00 €).