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AG München, Urteil v. 08.09.2016 – 422 C 6013/16
Titel:

Anwendung der Mietpreisbremse bei Vermietung an vorherigen Untermieter

Normenkette:
BGB § 142, § 242, § 535 Abs. 1, § 543 Abs. 1, § 556d Abs. 1, § 556e Abs. 1, § 556g Abs. 1, Abs. 3, § 573 Abs. 1
Leitsätze:
1. Es stellt keine arglistige Täuschung des Mietinteressenten durch Unterlassen dar, wenn er den Vermieter vor Vertragsabschluss nicht darauf hinweist, dass die vereinbarte Miete aufgrund der §§ 556d ff. BGB in Verbindung mit der Mietpreisbremseverordnung überhöht ist. Eine solche Verpflichtung des Mietintessenten besteht nicht, da sie dazu führen würde, dass die „Mietpreisbremse“ völlig leerläuft. (redaktioneller Leitsatz)
2. Da keine vorvertragliche Verpflichtung des Mietinteressenten besteht, den Vermieter auf einen Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ hinzuweisen, liegen die Voraussetzungen für eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung des Mietvertrages nicht vor.  (redaktioneller Leitsatz)
3. Der Mieter kann sich auch dann noch auf die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB berufen, wenn seit Abschluss des Mietvertrages eine längere Zeit verstrichen ist (hier: ca. 7 Wochen). Es kommt nicht darauf an, wie lange der neue Mietvertrag bereits vorlag; es gibt keine Frist, innerhalb der ein Mieter auf eine mögliche Wirkung der „Mietpreisbremse“ hinweisen muss. (redaktioneller Leitsatz)
4. Die §§ 556d ff. BGB finden auch dann Anwendung, wenn der Mietinteressent bereits als Untermieter in der Wohnung wohnte. Die genannten Vorschriften unterscheiden auch nicht danach, ob der Mietvertrag mit oder ohne weitere explizite Verhandlungsmöglichkeiten hinsichtlich der Mietzinshöhe zustande kam. (redaktioneller Leitsatz)
Schlagworte:
Mietvertrag, Mietpreisbremse, Untermieter, Anfechtung, arglistige Täuschung, Aufklärungspflicht, Kündigung
Fundstellen:
DWW 2016, 340
LSK 2016, 107598

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten.
4. Der Streitwert wird auf 15.900,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe der von den Beklagten inngehaltenen Mietwohnung sowie Bezahlung ausstehender Nutzungsentschädigung/Mietzins.
Am 30.10.2015 schlossen die Beklagten mit der Klägerin einen Mietvertrag über Wohnung Nr. … im DG rechts des ..., bestehend aus 3 Zimmern, 1 Diele, 1 Wohnküche, 1 Bad/WC, 1 Kammer und 1 Kellerabteil, vgl. Anlage K1, Blatt 8 ff d. A. Das Mietverhältnis begann am 01.12.2015 und ist unbefristet.
Als Bruttokaltmiete ist ein Betrag von € 1.300,00 vereinbart. Enthalten ist hierin gem. § 23 Ziffer 1 eine Betriebskostenpauschale in Höhe von € 150,00. Die vorstehende Miete soll bis 30.11.2020 unverändert bleiben und sich mit Wirkung zum 01.12.2020 auf € 1.500,00 - festgeschrieben auf weitere 5 Jahre - erhöhen.
Die streitgegenständliche Wohnung war frei geworden, nachdem die Vormieterin ... den Mietvertrag zum 30.11.2015 gekündigt hatte. Die Vormieterin ... war seit Juli 2011 Mieterin gewesen und zahlte zuletzt eine Bruttokaltmiete in Höhe von 1.110,00 €, worin gem. § 23 Ziffer 1 eine Betriebskostenpauschale in Höhe von € 110,00 enthalten war. Mit Wirkung ab 01.08.2016 hätte sich die Bruttokaltmiete auf € 1.240,00 erhöht, wobei diese wiederum auf 5 Jahre festgeschrieben gewesen wäre, vgl. Anlage K2, Mietvertrag vom 29.07.2011, Blatt 18 ff d. A.
Der Vormieterin ... war zur Untervermietung an 2 weitere Personen berechtigt. Im Frühjahr 2014 wurde die Wohnung durch die Vormieterin ... an die Beklagte zu 1) untervermietet.
Mit erstmaliger Kenntnis des beabsichtigten Auszuges der Vormieterin ... bemühte sich die Beklagte zu 1) den Hauptmietvertrag zu übernehmen.
Die Klägerin schloss sodann mit den Beklagten den Mietvertrag vom 30.10.2015.
Mit Schreiben vom 23.12.2015 bestellte sich der ... zu Vertretern der Beklagten und forderte die Klägerin auf, Angaben zur vormaligen Miethöhe sowie zu etwaigen baulichen Veränderungen bzw. Moderinisierungsmaßnahmen zu machen, da ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse im Raum stehe.
Mit Schreiben vom 19.01.2016 erklärte die Klägerin daraufhin die Anfechtung des Mietvertrages vom 30.10.2015.
Die Beklagten bezahlten im Februar und März 2016 jeweils 1.150,00 € an Mietzins.
Die ortsübliche Bruttokaltmiete beträgt 818,99 € und berechnet sich wie folgt: Die ortsübliche Vergleichsmiete (Nettokaltmiete) beträgt € 9,63/qm, vgl. Blatt 61 d. A. Die nach § 3 des Mietvertrages relevanten Nebenkosten belaufen sich laut Mietspiegel auf € 1,49/qm, was zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete (bruttokalt) von 818,99 € führt. Ein Zuschlag von 10% führt zu einer Bruttokaltmiete von 909,99 €.
Unabhängig von dieser konkreten Berechnung der ortsüblichen Miete ist die von der Vormieterin ... bezahlte Vormiete i. H. v. 1.110,00 € unstreitig höher als die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung eines 10%igen Aufschlagen uns daher mindestens geschuldet.
Die Klägerin ist der Ansicht, das aufgrund vorausgegangener intensiver und eingehender Vertragsverhandlungen die neue Bruttokaltmiete explizit zwischen den Parteien vereinbart wurde. Die Beklagten hätten hierbei sehr wohl gewusst, wie hoch die frühere vorhergehende Miete war, hätten sich jedoch in Anbetracht der bevorstehenden Staffelerhöhung zum 01.08.2016 in dem vorhergehenden Hauptmietverhältnis auf eine Bruttomiete von 1.300 € geeinigt, wobei darin aufgrund der gestiegenen Betriebskosten eine Pauschale von nunmehr € 150,00 anstatt der bisherigen € 110,00 beinhaltet sein sollte.
Darauf vertrauend hätte die Klägerin mit den Beklagten einen neuen Mietvertrag geschlossen und von der Möglichkeit eine Zusatzvereinbarung zu dem mit der Vormieterin ... bestehenden Mietvertrag zu schließen, und gegebenenfalls auch Regelungen hinsichtlich der Miethöhe zu treffen, Abstand genommen. In diesem Fall wären die Beklagten verpflichtet gewesen, ab dem 01.08.2016 die erhöhte Miete, d. h. 1.400,00 € zu bezahlen.
Die Beklagten hätten hinsichtlich ihrer Bereitschaft, die eigens mit ihnen ausgehandelte Miete auch bezahlen zu wollen, arglistig getäuscht, nur um weiterhin in der streitgegenständlichen Wohnung bleiben zu können. Der Klägerin stehe daher ein Anfechtungsrecht aufgrund arglistiger Täuschung zu, der Vertrag wäre aufgrund der erklärten Anfechtung somit von Anfang an nichtig.
Der Klägerin stehe daher auch die restliche Miete für die Monate Februar und März 2016 in Höhe von jeweils 150,00 € zu. Die Beklagten hätten das durch die Leistung der Klägerin Erlangte, somit gem. § 818 Abs. 2 BGB den Wert der Gebrauchsüberlassung zu ersetzen. Auf dem örtlichen Markt würden Wohnungen der Beschaffenheit und des Zuschnittes der streitgegenständlichen Wohnung regelmäßig zu den vereinbarten Konditionen, mithin für € 1.300 vermietet.
Darüber hinaus scheide eine Überprüfung der vereinbarten Miethöhe auf Grundlage der Mietpreisbremseverordnung i. V. m. §§ 556 d ff BGB vorliegend aus, weil es sich bereits um keine Neuvermietung in deren sinne handele. Die Beklagte zu 1) war bei Vertragsschluss bereits Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung, wenn auch Untermieterin. Ihr waren insofern die Konditionen des Mietvertrages der Vormieterin ... insbesondere auch die Mieterhöhung zum 01.08.2016 bekannt.
Die Klägerin beantragt:
I.
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die von Ihnen innegehaltene Wohnung Nr. ..., bestehend aus 3 Zimmern, 1 Diele, 1 Wohnküche, 1 Bad/WC, 1 Kammer und 1 Kelleranteil zu räumen und geräumt und mit sämtlichen Schlüsseln versehen an die Klägerin herauszugeben.
II.
Die Beklagten werden darüber hinaus verurteilt, an die Klägerin gesamtschuldnerisch € 300,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus
- € 150,00 seit dem 04.02.2016
- € 150,00 seit dem 04.03.2016
zu bezahlen.
III.
Die Beklagten werden ferner verurteilt an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 865,00 netto zu bezahlen.
Die Beklagten beantragen
Die Klageabweisung
Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Annahme eines derartigen Anfechtungsrechts zu einer vollständigen Aushöhlung der so genannten Mietpreisbremse führen würde, da jeder Vermieter nach der Feststellung, dass der Mieter nicht bereit ist, die überteuerte Miete zu zahlen, die Anfechtung erklären könnte.
Die Berufung eines Mieters auf seine gesetzlich normierten Rechte könne keinen Anfechtungsgrund darstellen. Ein Anfechtungsrecht des Vermieters würden die Regelungen der Mietpreisbremse nicht vorsehen.
Darüber hinaus hätten sich die Beklagten erst nach Mietvertragsabschluss anwaltlich beraten lassen. Auf die Regelungen der Mietpreisbremse wären sie erst durch den Mieterverein hingewiesen worden.
Die Beklagten hätten mit dem Vertreter der Klägerin ... eine Miete in Höhe von 1.150 € vereinbart.
Die Klägerin trägt vor, dass es sich bei der Beklagten gerade nicht um eine neue Mieterin handeln würde. Aufgrund der fehlenden Schutzbedürftigkeit, da die Beklagten zu 1) zum Zeitpunkt des Mietvertragabschlusses alle notwendigen Informationen hatte, scheidet eine Anwendung der Mietpreisbremse nach Ansicht der Klägerin hier aus.
Es handele sich hier zudem um einen Fall unzulässiger Rechtsausübung. Aufgrund des geschaffenen Vertrauenstatbestandes zwischen den Parteien wäre es aus Sicht der Klägern - vorbehaltlich der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse - zudem treuwidrig sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu berufen.
Die Beklagten hätten zudem sehr wohl zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses von der Anwendbarkeit bzw. dem Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremsverordnung gewusst.
Dies ergäbe sich bereits daraus, dass eine nachträgliche Überprüfung des geschlossenen Mietvertrages aus keinem anderem Grund Sinn machen würde, denn die übrigen bereits vereinbarten Konditionen könnten im Nachgang eh nicht mehr verändert werden. Allein eine Überprüfung eines etwaigen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse steht nach einem Vertragsabschluss noch zur Prüfung an.
Aufgrund des bestehenden - vorvertraglichen - Treueverhältnisses und der längerfristigen Anbahnung des Mietvertrages hätte zumindest eine Verpflichtung der Beklagten bestanden darauf hinzuweisen, dass die Miete ggf. überhöht sein könnte bzw. den Vorvertrag vor Abschluss von dritter Seite überprüfen zu lassen.
Zudem hätten die Beklagten ja auch, was im Raum stand, wenn sie den „alten Mietvertrag“ übernommen hätten, ab August 2016 mit der Staffelmieterhöhung eine Miete von € 1.240 bezahlt. Es könne daher jedoch nicht angehen, dass in dem Moment, wenn ein neuer Mietvertrag zu den identischen Konditionen des alten abgeschlossen würde, die Mietpreisbremse greifen soll, wenn auf der anderen Seite die Miethöhe bei einer Übernahme und somit dem Weiterbestehen des alten Mietvertrages völlig unproblematisch gewesen wäre
Das Gericht hat keinen Beweis erhoben.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Hauptverhandlung vom 28.06.2016.

Entscheidungsgründe

A) Die zum gem. §§ 29 a Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2 a GVG örtlich und sachlich zuständigen Amtsgericht München erhobene Klage ist zulässig jedoch unbegründet.
Es besteht weder ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung noch ein Anspruch auf Zahlung ausstehender Nutzungsentschädigungen oder Mietzinses.
I.
1. Der zwischen den Parteien am 30.10.2015 geschlossene Mietvertrag ist nicht gem. § 142 BGB nichtig, sondern begründet auch weiterhin einen wirksamen Anspruch der Beklagten gem. § 535 Abs. 1 BGB gegenüber der Klägerin auf Gebrauchsüberlassung der streitgegenständlichen Wohnung.
Soweit die Klägerin meint aufgrund einer arglistigen Täuschung ein Anfechtungsrecht zu besitzen, kann das Gericht dem nicht folgen.
Grundsätzlich käme hier nur eine Täuschung durch Unterlassen in Betracht. Das Verschweigen von Tatsachen stellt jedoch nur dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen eine Aufklärungspflicht bestand. Die Rechtsgrundlage dieser Verpflichtung ist § 242 BGB. Entscheidend ist somit, ob der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehranschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte (vgl. Palandt 74. Auflage 2015, Kommentar zum BGB, § 123 Ellenberger Rdn. 5).
Das Gericht ist davon überzeugt, dass keine Verpflichtung der Beklagten bestand, darauf hinzuweisen, dass die vereinbarte Miete aufgrund der §§ 556 d ff in Verbindung mit der Mietpreisbremseverordnung überhöht war.
Eine solche Verpflichtung würde aus Sicht des Gerichts dazu führen, dass die „Mietpreisbremse“ völlig leerläuft. Sinn und Zweck der Mietpreisbremse ist es in Gegenden mit angespanntem Mietmarkt ein weiteres Explodieren der Mietpreise zu verhindern. Gerade Mieter, die schon vor Vertragsabschluss den Vermieter auf etwaige überhöhte Mieten hinweisen und damit deutlich machen, nicht gewillt zu sein den gewünschten Mietpreis mitzutragen, dürften mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit bereits vorausscheiden.
2. Unabhängig davon sieht es das Gericht auch nicht als erwiesen an, dass die Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich Kenntnis von einem möglichen Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ hatten. Hierfür ist die Klägerin darlegungs- und beweisbelastet, vgl. Palandt § 123 Rdn. 30. Die Klägerin führt zwar aus, dass eine nachträgliche Überprüfung eines Mietvertrages aus keinem anderen Grund Sinn machen würde, denn alle anderen übrigen bereits vereinbarten Konditionen könnten im Nachgang eh nicht mehr verändert werden. Dies schließt jedoch nicht aus, dass die Beklagten zu einem späteren Zeitpunkt - also nach Mietvertragsschluss - von diesen rechtlichen Neuerungen erfahren haben und sich aus diesem Grund anwaltlich beraten ließen. Im Übrigen ist die Klägerin hierfür somit beweisfällig geblieben.
3. Das Mietverhältnis wurde auch nicht wirksam gekündigt.
Unabhängig davon, ob hier die formelle Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung eingehalten sind, mangelt es bereits an der Geltendmachung eines berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 BGB. Das Gericht sieht auch keinen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB.
4. Es besteht auch kein Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrages aus §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 i. V. m. § 249 BGB.
Grundsätzlich schließt die Möglichkeit eines Anfechtungsrechts eine Haftung aus c.i.c. nicht aus (Palandt Grüneberg § 311 Rdn 13 sowie Rdn. 40)
Es bestand jedoch auch hier keine vorvertragliche Verpflichtung der Beklagten die Klägerin auf eine Verstoß gegen die „Mietpreisbremse“ hinzuweisen (vgl. oben).
4. Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus den §§ 823 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB und 826 BGB
II.
Der Zahlungsanspruch in Höhe von 300,00 Euro ist ebenfalls zurückzuweisen.
a) Gem. § 556 g BGB ist die im Mietvertrag vom 30.10.2015 bei Mietbeginn vereinbarte Miete unwirksam, soweit sie die nach § 556 d BGB und § 556 e BGB zulässige Miete überschreitet.
Gem. § 556 e Abs. 1 BGB ist die Miete, die der Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556 d Abs. 1 BGB zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
Mit Mietvertrag vom 30.10.2015 wurde eine Bruttokaltmiete von € 1.150,00 (zzgl. 150,00 € Betriebskostenpauschale) vereinbart. Der vorhergehende Mietvertrag enthielt als Vormiete € 1.000,00 (zzgl. 110,00 € Betriebskostenpauschale)
Die gem. § 556 d Abs. 1 BGB mögliche Miete liegt bei € 909,99, weshalb vorliegend nach § 556 e Abs. 1 BGB von der Vormiete auszugehen ist. Maßgeblich ist somit die Vormiete von 1.000,00 €.
Die Beklagten bezahlten in den Monaten Februar und März 2016 1.000 zzgl. 150,00 €. Gem. § 556 g Abs. 1 BGB i. V. m. dem Mietvertrag vom 30.10.2015 besteht kein weitergehender Anspruch.
b) Die Vorschriften der 556 d ff BGB sind vorliegend auch anwendbar.
Die Mietpreisbremseverordnung (§ 556 d Abs. 2 BGB) wurde am 14. Juli 2015 erlassen und ist seit dem 01.08.2015 in Bayern wirksam, in Anlage 3 findet sich auch ... als betroffenes Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis handelt es sich auch um ein Wohnraummietverhältnis.
Den Beklagten konnten sich auch auf die Vorschriften der §§ 556 d ff BGB noch berufen. Es kommt nicht darauf an, wie lange der neue Mietvertrag bereits vorlag, es gibt keine Frist, innerhalb der ein Mieter auf eine mögliche Wirkung der „Mietpreisbremse“ hinweisen muss.
Auch die Tatsache, dass die Beklagte zu 1) bereits Untermieterin in der streitgegenständlichen Wohnung war, ändert daran nichts. Zum einen wurde der Mietvertrag auch mit der Beklagten zu 2) abgeschlossen, die allenfalls über die Beklagte zu 1) hinter die Informationen kam und somit auf jeden Fall schutzwürdig war. Zum anderen handelte es sich nur um ein Untermietverhältnis mit der Hauptmieterin .... Die Klägerin kann lediglich vermuten, dass die vormalige Hauptmieterin ... die notwendigen Informationen an die Beklagte zu 1) übermittelte.
Aus Sicht des Gerichts kommt es aber auch gar nicht darauf an, ob die Beklagten einen Wissensvorsprung hatten oder nicht, denn Zielrichtung der Mietpreisbremse ist die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete. § 556 g Abs. 3 BGB stellt lediglich eine Möglichkeit der Informationsbeschaffung dar. Ein Mieter, der die Information schon vorher hatte und nicht erst nach Abschluss des Mietvertrages sich „erkämpft“, kann nicht schlechter stehen.
Unabhängig davon stellt § 556 d BGB auch nur darauf ab, ob ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird. Es finden sich keine Ausnahmen in den betreffenden Vorschriften, dass diese nicht gelten sollten, wenn die Mieterin bereits als Untermieterin in der Wohnung wohnte.
Die Vorschriften der §§ 556 d ff BGB unterscheiden auch nicht danach, ob der Mietvertrag mit oder ohne weitere explizite Verhandlungsmöglichkeiten hinsichtlich der Mietzinshöhe zustande kam.
Es ist auch nicht treuwidrig sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu berufen. Bei den Vorschriften der Mietpreisbremse handelt es sich um gesetzlich normierte Rechte.
Sofern die Klägerin der Ansicht ist, dass es ja „nicht angehen könnte“, dass nur weil hier ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde, die niedrigere Miete gelten würde, die Beklagten aber bei der Übernahme des alten Mietvertrages ab August 2016 mit der neuen Staffelmieterhöhung eine Miete von 1.240,00 € bezahlt hätten müssen, ändert auch dieser Einwand nichts an der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse. Durch den neuen Mietvertrag wurde offensichtlich versucht bereits ab Dezember 2015 eine höhere Miete zu erzielen, was jedoch aufgrund der nunmehr anzuwendenden Vorschriften scheiterte.
III.
Es besteht kein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
B) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
C) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckung begründet sich auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
D) Die Festsetzung des Streitwertes ergibt sich aus § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG, § 3 ZPO.
Hinsichtlich der Klage auf Räumung und Herausgabe war der Jahresbetrag der Miete, wobei die Nebenkostenpauschale zu addieren ist, weil keine gesonderte Abrechnung vereinbart ist.
Hinzuzurechnen war der Zahlungsantrag in Höhe von 300,00 Euro.